ראשית זכרו תמיד: עורך הדין מטעם הקבלן מחוייב לפני הכל לקבלן!! הקבלן הוא הלקוח מבחינת עורך הדין, הקבלן משלם לעורך דין שכר טרחה – ולכן קריטי שכל רוכש דירה יהיה מיוצג על ידי עורך דין נדל"ן מטעמו באופן פרטי!!
נקח לדוגמא זוג או יחיד אשר בתהליך רכישת דירה חדשה מקבלן, לרוב מתקבל עותק חוזה אחיד – חוזה המכר הסטנדרטי בצירוף נספחים, עליהם הרוכש יידרש לחתום. בשלב זה (ויפה שעה אחת קודם) מומלץ בחום להתייעץ עם עו"ד מקרקעין על מנת לבחון את ההסכם, סעיפיו המשפטיים ואף המסחריים ובמידת הצורך עריכת נספח שינויים ספציפי עבור הדירה הנרכשת.
חוזה מטעם הקבלן הינו חוזה אחיד אשר נערך לפי אינטרסים מובהקים של הקבלן, הן מבחינת משפטית והן מבחינה מסחרית-כספית. חשוב מאוד לזכור נקודת מוצא זו. כאשר רוכשי דירות קבלן מקבלים הסכם מכר כאמור מהקבלן, לעיתים קרובות זכויותיהם של הרוכשים אינן מעוגנות בהסכם זה באופן מיטבי. לכן חשוב ביותר לערוך נספח שינויים בחוזה זה באמצעות עו"ד נדל"ן מטעם הקונים. זאת ועוד, עו"ד מטעם הרוכשים אחראי לרוב לנהל משא ומתן מול עורך דינו המייצג של הקבלן בפרויקט, כדי להכניס בהסכם המכר שינויים שייטיבו עם הקונים לפני שיחתם.
עו"ד מטעם הקונים (ולא עורך הדין של הקבלן!) יערוך בדיקות רבות עבור לקוחותיו, יפעל באופן אחראי, יסודי – והכי חשוב ידאג לשמור על הקונים תוך הטמעת שינויים, תוספות ומחיקות מחוזה המכר האחיד של הקבלן. כך למען הצגת הדברים יובאו בשורות הבאות מספר תחומים בהם יפעל עו"ד מטעם הקונים טרם תחתם עסקת המכר.
עו"ד של הקונים יוודא באופן שאינו משתמע לשני פנים, כי הסכם המכר ונספחיו מנוסחים באופן שאינו מנוגד חלילה להוראות החוק, קריא, אינו מפר את זכויותיהם של הקונים ואינו מתנגש חלילה עם הוראות החוק הרלוונטי, כגון: חוק המכר (דירות) התשל"ג 1973, ההוראות בחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) התשל"ה 1974, או לצו מכר דירות – תשל"ד 1974, חוק החוזים ועוד.
עניין הערבויות בחוזה המכר הינו חשוב ורבים לא מעניקים לנושא זה חשיבות מספקת. עו"ד מנוסה וייסודי יבדוק ללא פשרות עיגון ערבויות כדין בהסכם, ערבות בנקאית בהתאם לחוק המכר בגין כל תשלום מתוך תשלומי התמורה. לרבות קיומו של הליך המסדיר את השבת הערבויות לידי הקבלן כנגד רישום של הערת אזהרה לטובתם של הקונים, ערבויות מתחום המיסים, ערבויות בדק וכיוצא באלה.
בחינת המקרקעין כלומר הקרקע עליה נבנה הבניין הינו נושא אשר במומחיותו של עו"ד נדל"ן לברר האם מדובר על קרקע פרטית, אדמה בבעלות רשות מקרקעי ישראל, או עסקת קומבינציה (עסקה מורכבת בין בעלי עניין) בין בעלי הקרקע הפרטיים והקבלן המבצע למשל. במידת הצורך יתריע עו"ד מטעם הקונים האם קיימת מניעה, סייג או הגנה משפטית נדרשת לפני שיחתמו הקונים על חוזה מכר. אין לוותר על בדיקה כאמור וחשוב לקבל תשובה ברורה בעניין בצירוף אסמכתאות מעו"ד שמייצג את הקונים.
מועד מסירת הדירה החדשה הינו מעיקרי ההסכם ויש לבדוק באופן ייסודי ובלתי מתפשר כל סעיף, נספח או הפנייה בקשר למועד המסירה. עו"ד מטעם הקונים יערוך בדיקות ויתקן במידת הצורך סעיפים לטובת הקונים. כך גם ביחס לפיצוי מוסכם שהקבלן מתחייב לספק לרוכשים בגין כל חודש של איחור במסירת הדירה, למשל, ואפילו התייחסות נוספת מעבר לקבוע בחוק למקרה של איחור חריג ביותר לפיו יהיו הרוכשים רשאים לבטל את העסקה ולקבל פיצוי מוגדל.
יש הגורסים, כי לכל עסקה קיימים למעשה שלושה צדדים ולא שניים: מוכר, קונה ורשות המיסים. עו"ד מטעם הקונים יערוך בדיקות לפיהן שילם הקבלן את כלל התשלומים המוטלים עליו על פי החוק, היטלים, אגרות לטובת היתר בנייה, דיווחים של הקבלן לרשות המיסים – מיסוי מקרקעין המעידים על כך שניתן לקבלן פטור לפי סעיף 50 לחוק מיסוי מקרקעין. יש לתת משקל ראוי בטרם חותמים על הסכם המכר ולא לוותר על בדיקות נדרשות על ידי עורך דין מטעם הקונים.
מבחינת היתר בנייה, עו"ד של הרוכשים בודק בין היתר גם אם לחברה הקבלנית יש היתר בנייה עבור הפרוייקט שמאפשר לה לבנות את סוג הנכס המתוכנן להיבנות על ידה. במידה והיתר הבנייה טרם ניתן לקבלן, בהסכם חשוב מאוד!! שיופיע תאריך מוגדר מראש לקבלת ההיתר, שלאחריו לקונים תהיה הזכות לביטולו של הסכם המכר!! וקבלת כלל הסכומים ששולמו לקבלן בחזרה, בתוספת ריבית והצמדה למדד תשומות הבניה, לצד שכר הטרחה ששולם על ידי הקונים עבור עורך דינו של הקבלן במעמד החתימה על הסכם הרכישה .
זאת ועוד, חובה לוודא שבהסכם המכר קיים סעיף הקובע שמסירת החזקה בנכס לקונים תתבצע אך ורק אחרי קבלת טופס 4, כאשר הדירה נחשבת כמוכנה וראויה למגורים לרבות חיבור לתשתיות. בחוזה המכר תיקבע המסגרת למועדים ספציפיים עבור רישום הבית המשותף, ורישום זכות הבעלות בדירה של הרוכשיו עוד.
כמו כן קיימים נושאים רבים נוספעם עליהם יתן עוה"ד מטעם הקונים את הדעת, כגון: פטור של הקונים מתשלום המיסים האגרות, הוספת סעיף אחריות לכלל העבודות בפרויקט – לרוב באחריות ועל חשבון הקבלן בלבד, והכל על פי דין, התייחסות לסטיות בגודל הנכס, הוספת סנקציות על איחור במסירה ועוד.
לסיכום יודגש, כי כל האמור לעיל נאמר בקליפת האגוז, באופן שאיננו נותן מענה לכל המקרים, לפיכך יש להיוועץ עם עו"ד נדל"ן הבקיא בתחום על מנת לבחון כל מקרה לגופו – ולהעניק שירות מסור ואישי לפי צורכי הלקוח.
בברכה,
גל כהן, עו"ד
